В середине прошлого десятилетия составлять рейтинг новостроек эконом-класса было просто, а в статьях то и дело встречались такие фразы, как «минская недвижимость продолжает дешеветь». Да, недорогие дома были, как правило, единичными, панельными, невзрачными, но зато в них предлагались квартиры по 1000 долларов за «квадрат». Покупатели с высокими запросами могли выбрать более престижную недвижимость. А сегодня этого выбора нет. Стоимость метра в минских новостройках стартует примерно с 1600 долларов и переваливает за 2000 долларов. Хотите вы этого или нет, но таковы правила игры. Как же получилось, что недвижимость в столице стала такой дорогой?
С чего все начиналось?
Давайте пройдемся по базе. Что же такое жилье эконом-класса? На этот вопрос журналистам ответила руководитель компании «Твоя столица. Новостройцентр» Наталья Витковская:
— Жилье эконом-класса — это панельные или каркасно-блочные дома без ограничений в этажности, с количеством квартир на этаже более десяти и с долей квартир малой площади (до 50 кв. м) более 60%. «Эконом» не требует общей концепции застройки, закрытого двора, парковки, скоростного лифта и системы безопасности. «Эконом» может существовать рядом с промзоной, не иметь рядом социальной инфраструктуры или сквера для прогулок.
Главное в «экономе» — крыша над головой и центральные коммуникации.
История «эконома» в нашей стране начинается с советских времен, когда для работников производств и госучреждений строились спальники с однотипными и унылыми многоэтажками. Ближе к нашему времени эта традиция трансформировалась в возведение микрорайонов для нуждающихся в улучшении жилищных условий и многодетных семей: например, Лошицы или Каменной Горки.
Заселиться в государственный «эконом» могли и обычные люди, которым не светили никакие льготы. Можно было постоять в очереди у дверей УКСов, когда те выделяли часть коммерческих квартир в доме, предназначенном для нуждающихся.
Недорогие метры активно строили и коммерческие застройщики. Раньше их запросы были очень даже скромными.
Например, в 2017 году в пестрой новостройке на улице Маршала Лосика от компании «Айрон» метр оценивался лояльно: трешки продавались по 930 долларов за метр, цена «квадрата» в двушке составляла 1000 долларов, в однушке — 1050 долларов.
Наверняка вы знаете ЖК «Мегаполис», который встречает всех, кто въезжает в Минск со стороны Малиновки. Он давно сформирован и обжит, но, когда на его месте был котлован, застройщик «Тапас» реализовывал жилье с такими расценками за метр: в трешке — 805 долларов, в двушке — 825 долларов, в однушке — 925 долларов. Можете себе представить?
Аккуратные бордово-белые новостройки возле станции метро «Михалово» возводил застройщик «10 УНР-инвест». Жилье он продавал тоже по демократичным ценам: 1100 долларов за метр в трешке, 1150 долларов — в двушке, 1200 долларов — в однушке.
Кто успел запрыгнуть в этот вагон недорогой «недвижки» — тот успел. Ближе к 2020-м годам экономичные новостройки с лакомой ценой метра понемногу перестали появляться на карте столицы, уступив место совсем другому типу жилья. Наталья Витковская уточняет:
— Сегодня застройщики, реализующие дома на коммерческой основе, предпочитают строить жилье классов «Стандарт», «Комфорт» и «Престиж». Государственные застройщики возводят и будут возводить дома класса «Эконом» для нуждающихся, арендные квартиры, социальное жилье. Ведь более 550 тысяч семей стоят в очереди на улучшение жилищных условий.
Но недорогое государственное жилье строится для них уже не целыми кварталами, а точечно.
Смотреть подборки дней минулых — одно удовольствие. Но что, если попытаться найти самое дешевое коммерческое жилье сегодня? Всех нас пугают новой тенденцией, что якобы средняя цена метра в «Минск-Мире» уже официально достигла отметки 2000 долларов. А дешевле что-нибудь есть?
Наталья Витковская приводит в пример застройку микрорайона Лошица-9, где «квадрат» все еще можно ухватить за 1576 долларов. Жилой комплекс «Вершина» с обустроенными дворами и шикарными подъездами предлагает лояльные цены — от 1550 долларов за метр. Новоиспеченный квартал «Гранд Вилладж» в Тарасово обрастает жильем от 1633 долларов за метр. Есть еще жилой комплекс «Дубравинский» — там квартиры оценены в 1650 долларов за «квадрат». Таковы самые доступные предложения на данный момент.
Появилась и новая тенденция, которой не было раньше: застройщики повадились продавать жилые помещения с привязкой к машино-месту на паркинге. Хочешь квартиру? Будь добр купить местечко и для своей машины, чтобы не заставлять дворы. Так что игра усложняется.
— Город требует паркингов и парковок, — говорит Наталья. — Современные новостройки должны обеспечиваться парковочными местами. В большинстве жилых комплексов покупка машино-места стала обязательным условием при приобретении квартиры долевым методом. Стоимость начинается от 3500 долларов и доходит до 23 000 долларов.
Почему же пропал эконом-класс?
В прошлом десятилетии коммерческие застройщики с удовольствием наполняли Минск недорогими новостройками, которые раскупались как горячие пирожки. Одна из таких компаний — Viva Invest, которая возводила «свечки» на Карвата, Есенина, Тимошенко и так далее. Компания даже придумала проект под названием «Доступное жилье», который в свое время был довольно успешным, но сегодня потерял актуальность, потому что доступным жилье делать уже невозможно по многим причинам. Об этих причинах журналистам рассказал руководитель Viva Invest Вадим Тачкин.
— Давайте вспомним времена, когда в Минске строилось много жилья эконом-класса и метр стоил около 1000 долларов.
— Рынок современной недвижимости эконом-класса начинался с огромного пласта новостроек, заказчиком которых выступали государственные организации. Одна часть квартир в таких домах передавалась очередникам, другая — шла в свободную продажу, чтобы перекрыть затраты, связанные с невысокой ценой метра для очередников. Коммерческие застройщики также подстраивались под спрос, ведь доход у населения был невысокий.
— Что произошло потом?
— Началась регулировка рынка по части земельного ресурса. Изменилась процедура предоставления земельных участков. Указ № 667 сменил заявительный принцип предоставления участков на проведение аукционов. Раньше любой застройщик мог обратиться в органы местной исполнительной власти и попросить совершенно бесплатно предоставить какую-нибудь территорию под застройку. После выхода Указа № 667 процедура изменилась кардинально. Коммерческие застройщики начали покупать право на строительство, участвуя в аукционах с двумя, тремя и более заявителями.
Кроме того, раньше в основном предоставлялись участки, не обремененные сносом, отселением, реновацией. Это были свободные земли — берешь, проектируешь, строишь, перечисляешь городу долю квартир и продаешь метры. Тогда было легко спланировать затраты и прибыль. И на стоимость метра не влияли дополнительные факторы.
Аукционы же предполагают предоставление сложных земель, потому что свободных почти не осталось. Они могут находиться в центральной части города, требовать больших инвестиций на подготовительные стадии. Это и отселение частного сектора, и прокладка, перенос, создание новых инженерных сетей. Соответственно, проекты уже должны учитывать большие затраты. Строить всего один дом в таких условиях стало экономически невыгодно, так как затраты на его возведение не окупятся. Все это начало повышать цену метра.
Таким образом, раньше можно было бесплатно взять простую, свободную землю и строить, а сейчас за деньги нужно покупать право осваивать сложную территорию.
— Поэтому исчезли мелкие застройщики?
— На рынок зашли крупные девелоперские группы, получающие огромные участки под комплексную застройку. И это вторая причина. Они начали осуществлять комплексное освоение территории, строить не только жилье, но и социально-бытовую инфраструктуру. Таким образом и сформировалось жилье комфорт-класса.
Те же Dana Holdings, «А-100 Девелопмент», «Риверсайд Девелопмент Лимитед» забирают целые поля и возводят там дороги, парковки, торговые центры, поликлиники, школы. Более того, они прокладывают магистральные сети, которые являются большой статьей затрат. Представьте, им, грубо говоря, надо проложить огромные трубы, которые обеспечат целые районы теплоснабжением, водоснабжением, электричеством и канализацией.
Раньше функцию обустройства территории брало на себя государство. То есть коммерческие структуры буквально внедрялись в социально-бытовую инженерную инфраструктуру уже сформированных районов: Малиновки, Сухарево, Зеленого Луга. Сейчас это все ложится на плечи застройщиков. И учитывается потом в цене реализации жилья.
— Получается, проекты эконом-класса были точечными, поэтому и недорогими?
— Да. Если ты можешь недорого построить дом, то нет смысла продавать его по цене премиум. Ведь он изначально состоит из простых, недорогих элементов, а процесс возведения не требует дополнительных затрат, повышающих цену метра.
А компании, создающие масштабные проекты на больших территориях, просто не могут себе позволить делать эконом-класс. Нельзя взять и построить очередной микрорайон из панельных домов с невысокой ценой.
Новой Каменной Горки в Минске больше не будет. Новые районы делаются уже из монолитно-каркасных зданий, имеющих интересную архитектуру. Так город выглядит более современно.
— А что насчет спроса со стороны людей? Они ведь все еще хотят недорогое жилье.
— Мое мнение: в один момент произошло некоторое насыщение рынка недорогим жильем. Вот, была категория людей, которым негде жить. Эти люди перебирались из регионов в Минск, им была нужна первая квартира. На тот момент эконом-класс удовлетворял их потребности. Дальше их уровень дохода рос, и появилась потребность, условно, сменить «Джили» на «Рендж Ровер». Эти люди постепенно мигрировали из «эконома» в «комфорт».
Есть еще одна категория покупателей — айтишники, которым резко начали много платить. Появилась молодежь с высоким уровнем дохода и запросов. И рынок на это откликнулся. В том числе для них сейчас строятся новые жилые комплексы: «Левада», «Престижино» и так далее.
Что делать, чего ждать?
Причины подорожания минской недвижимости звучат вполне логично. Но что же делать тем, кто не успел обзавестись своей квартирой? Руководитель Viva Invest Вадим Тачкин категоричен:
— Может, прозвучит несправедливо, но нужно соотносить свои желания со своими возможностями. Мы привыкли к мысли, что каждому человеку непременно нужно быть собственником жилья. Но посмотрите на мир. Десятилетние договоры аренды в Европе являются нормой. Арендуйте. А потом выходите на тот уровень, когда будете в состоянии позволить себе владеть недвижимостью.
Есть еще такой инструмент, как кредитование. Возьмите кредит на 20 лет и понемногу выплачивайте. Для этого необязательно сразу иметь 100 000 долларов, но обязательно иметь высокий уровень дохода, позволяющий обслуживать кредит на 100 000 долларов.
Пора понять, что в Минске жить дорого. Владеть минской недвижимостью дорого. Точно так же, как и в Варшаве, в Нью-Йорке. Пора открыть глаза и принять, что столица страны доступна не всем.
Руководитель компании «Твоя столица. Новостройцентр» Наталья Витковская считает так:
— Скажу неочевидную вещь: обзаводитесь семьями. Серьезно. Чаще всего к нам приходят покупать новостройки семейные пары, у которых есть поддержка семьи. Обратите внимание на систему стройсбережений от «Беларусбанка». Присмотритесь к пригороду: квартиры до 50 000 долларов есть в Мачулищах, в Фаниполе. Если не получается новостройка, можно подобрать что-то на вторичном рынке. Вторичка — это огромный рынок, на котором у собственников больше возможности быть гибкими, в отличие от застройщиков.
Но нужно понимать, что запросы покупателей сейчас тоже изменились. За свои деньги им хочется иметь ликвидное жилье, жить красиво и комфортно.
Особенно тем, кто взял кредит на общих основаниях. От новостройки они ожидают опций, которых нет в старом фонде: современного подъезда с умной системой доступа, небольшого количества квартир на этаже, эргономичных планировок, высоких потолков, скоростных лифтов, закрытого двора.
Риелтор высказывает интересную мысль: в долгосрочной перспективе город выигрывает от жилья классов «Стандарт» и «Комфорт» больше, чем от «Эконома». И ведь действительно: все мы хотим жить в красивом городе, в котором вместо невзрачных панелек возвышаются стеклянные высотки. Но за это надо платить.